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Il sottosuolo

Il sottosuolo

Il proprietario del suolo ex art 840 c.c., può disporre e godere pienamente del sottosuolo, realizzando “qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino”.
Tale norma in ambito condominiale va, tuttavia, contemperata con l’art. 1117 c.c. che, come anticipato, individua il suolo su cui sorge l’edificio quale bene di proprietà comune di tutti i condomini, salvo che non risulti diversamente dal titolo.
Sebbene possa sembrare una questione di lana caprina, i risvolti di applicazione hanno notevole rilevanza circa, ad esempio, la legittimità dei lavori di scavo o ampliamento realizzati dal proprietario del piano più basso del condominio (realizzazione di cantine, seminterrati o abbassamento della pavimentazione, ecc.).


La giurisprudenza, più volte intervenuta su questa questione, il cui orientamento prevalente afferma che la porzione di suolo sottostante all’edificio condominiale, va considerato di proprietà comune (Cass. n. 17141/2006; n. 22835/2006), in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini , circostanza che si realizza ad esempio laddove il sottosuolo sia stato destinato a posti auto, box e cantine, in rapporto di accessorietà o pertinenza delle singole unità immobiliari.
Secondo questo orientamento, pertanto, ciascuno dei condomini può servirsi del sottosuolo secondo i principi espressi dall’art. 1102 c.c., purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso paritario secondo il loro diritto, ma “non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, comportando tale attività l’assoggettamento di un bene comune a vantaggio del singolo” (Cass. n. 5085/2006).
E’ bene evidenziare che tale orientamento è stato talvolta superato dalla giurisprudenza, la quale ha concesso lo sfruttamento del sottosuolo realizzato ad opera di un singolo condomino in circostanze particolari. Ebbene, al netto di queste sentenze e sulla scorta della giurisprudenza prevalente, si consiglia al proprietario esclusivo del piano più basso, ovunque sia collocato (interrato, seminterrato o al livello del piano di campagna) di non effettuare scavi o ampliamenti che comportino un maggiore godimento della propria unità immobiliare, salvo previo consenso unanime di tutti i condomini o se in possesso di un titolo di proprietà esclusiva del sottosuolo. Infatti, qualsiasi opera realizzata nel sottosuolo di un edificio condominiale ad opera di un singolo condomino finirebbe, “con l’attrarre la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva” ledendo ” il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune”, in palese violazione dell’art. 1102 c.c. (Cass. n. 17141/2006; n. 8119/2004; n. 6587/1986).

Mauro Sasanelli

L'avv Mauro Sasanelli è iscritto all'Albo Avvocati del Foro di Bari.
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