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Decreto ingiuntivo condominio: cos’è, come si fa, aggiornamento

Decreto ingiuntivo condominio: cos’è, come si fa, aggiornamento

Il decreto ingiuntivo condominio è un ordine di pagamento da parte del giudice intimato al debitore (condomino inadempiente). Si riferisce al recupero delle spese condominiali in caso di inquilini morosi.

E’ disciplinato ad hoc secondo regole specifiche, finalizzate a conservare ed erogare i servizi comuni a tutti i condomini.

Non richiede una causa in quanto il credito risulta già da un documento scritto (bilancio consuntivo del condomino) e la procedura è piuttosto snella.

Come funziona e qual è il ruolo dell’amministratore in caso di decreto ingiuntivo per le spese condominiali?

Rispondiamo a queste ed altre domande. Parleremo di termini di prescrizione delle spese condominiali, della lettera di diffida da avviare in caso di rinvii nel pagamento dell’inquilino moroso.

Riportiamo una recente sentenza che ha come oggetto proprio la diffida.

Decreto ingiuntivo condominio: come funziona

Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali deve essere richiesto dall’amministratore di condominio. E’ provvisoriamente esecutivo, quindi può produrre immediatamente i suoi effetti.

Per il decreto ingiuntivo, in genere, l’obiettivo è ottenere il pagamento dei crediti risultanti da prova scritta. Per il recupero delle spese condominiali, in caso di inquilini morosi, esiste una disciplina specifica: l’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, successivamente modificato dalla legge n. 220 del 2012, che ha riformato la gestione del condominio.

Per legge, se l’insolvenza si protrae oltre 6 mesi, l’amministratore di condominio può chiedere al giudice il pagamento delle spese condominiali tramite decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che obbliga l’inquilino insolvente a pagare immediatamente.

L’amministratore può delegare un avvocato senza l’autorizzazione dell’assemblea ma, prima, è necessario approvare il bilancio. L’avvocato nominato dall’amministratore depositerà in via telematica, presso il tribunale competente, una copia dei documenti che comprovano il credito del condominio. In questo modo, otterrà dal giudice un ordine di pagamento nei confronti del condomino moroso.

L’amministratore può fare le richiesta senza il preventivo assenso dell’assemblea di condominio. Per chiedere al giudice l’ingiunzione di pagamento, deve presentare a titolo di prova il piano di ripartizione delle spese condominiali approvato dall’assemblea.

L’inquilino moroso è obbligato al pagamento delle somme dovute a partire dalla data di ricezione della notifica al domicilio, indipendentemente dalla sua volontà o meno di opporsi al decreto ingiuntivo. Se non paga, può essere soggetto al pignoramento dell’immobile.

Il decreto ingiuntivo per le spese condominiali si rivolge all’attuale legittimo proprietario dell’immobile risultante dai registri pubblici.

Nella realtà, in caso di inquilino moroso, la giurisprudenza è divisa. Da una parte, troviamo il giudice rigido, che adotta il pugno di ferro, consentendo di staccare anche le principali utenze all’inquilino insolvente. Dall’altra, c’è il giudice che, al contrario, adotta una posizione più moderata.

Decreto ingiuntivo per le spese condominiali: il richiedente può rivalersi sugli inquilini in regola?

Seppure rappresenti una possibilità remota, il richiedente potrebbe rivalersi nei confronti degli inquilini in regola, non morosi, per il recupero delle spese condominiali.

Difatti, l’art. 63 prevede che l’amministratore di condominio deve fornire ai creditori i nominativi dell’inquilino o inquilini morosi. Soltanto se questi sono insolventi, i creditori potranno rivalersi sui condomini in regola per il pagamento delle spese condominiali.

Decreto ingiuntivo condominio: prescrizione spese condominiali

Come qualsiasi debito, anche quello condominiale cade in prescrizione nel senso che, dopo un certo termine, l’amministratore non può più agire contro l’inquilino moroso.

La prescrizione delle spese condominiali, però, può essere interrotta tramite una diffida da inviare con raccomandata a.r.

Dopo quanto tempo avviene la prescrizione delle spese condominiali? Come farla valere?

Dipende da vari fattori. Ad esempio, dal fatto che il moroso sia il proprietario dell’appartamento o l’inquilino in affitto.

Nel caso in cui il debitore sia il proprietario dell’appartamento, c’è da fare un’ulteriore distinzione:

quote ordinarie (gestione ordinaria, servizi essenziali, bollette), che si prescrivono in 5 anni dall’approvazione dello stato di riparto presentato dall’amministratore all’assemblea;

quote straordinarie (per interventi eccezionali o di elevata entità come ristrutturazioni o rifacimento del tetto), che si prescrivono in 10 anni dall’approvazione dell’assemblea del progetto di riparto presentato dall’amministratore di condominio.

Se il debitore è l’inquilino in affitto, la prescrizione delle quote condominiali dovute si compie in 2 anni. In caso di morosità, dovrà essere il padrone di casa, il proprietario dell’immobile concesso in affitto, a dare decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino moroso.

Se la morosità supera un importo pari ad almeno 2 mesi di canone di locazione e se si protrae per più di 2 mesi, l’inquilino (conduttore) può rischiare lo sfratto.

Se il contratto di locazione non riporta condizioni specifiche, sono a carico dell’inquilino i servizi ordinari (pulizia, ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento, portiere, altri servizi comuni).

Calcolo della prescrizione e lettera di diffida per interromperla

La prescrizione delle quote condominiali dovute dal condomino insolvente al condominio parte dalla data di delibera dell’assemblea di approvazione dello stato di bilancio. Le spese dovute si calcolano in base ai 5 o 10 anni stabiliti a seconda che si tratti di quote ordinarie o straordinarie.

Attenzione, però: nel frattempo, ovvero in questo arco temporale (5 o 10 anni), l’amministratore può inviare una lettera di diffida di pagamento con raccomandata a.r. per interrompere la prescrizione.

In questo modo, il tempo della prescrizione inizia a decorrere daccapo, dal giorno successivo al ricevimento della lettera di diffida per altri 5 o 10 anni.

Attraverso la lettera di diffida, la prescrizione può essere interrotta più volte.

Per evitare la prescrizione serve la richiesta per iscritto  tramite raccomandata a.r.

La prescrizione si compie inesorabilmente se il condominio non mette in mora il condomino inadempiente limitandosi a riportare il debito in bilancio.

Quando il condomino insolvente riceve la lettera di diffida, deve rispondere confermando il decorso del termine.

Se, invece, l’avvocato del condominio notifica un decreto ingiuntivo condominio per un debito prescritto, l’inquilino moroso deve contestarlo con atto di ricorso entro 40 giorni tramite avvocato.

Se non contesta, il debito diventa definitivo e non potrà più opporsi.

Per il recupero delle spese condominiali la diffida non è necessaria

In base alla sentenza emessa dal Tribunale di Roma n. 247 dell’8 gennaio 2020 e secondo la tesi maggioritaria supportata da diverse pronunce della Suprema Corte, il decreto ingiuntivo condominio per oneri condominiali è ritenuto legittimo anche senza inviare preventivamente la lettera di messa in mora nei confronti del moroso.

La Corte di Cassazione ha chiarito che il sollecito al condomino moroso non è obbligatorio e non rappresenta una condizione di procedibilità del recupero del credito.

Quindi, la diffida stragiudiziale non è necessaria.

Ciò che costituisce titolo di prova dell’esistenza dei crediti è la delibera assembleare di approvazione della spesa e ripartizione degli oneri.

In base agli artt. 63 disp. att. c.c. e 1129 c.c., il ricorso alla procedura di decreto ingiuntivo rappresenta un obbligo per l’amministratore che deve provvedere entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di gestione che include il credito.

Mauro Sasanelli

L'avv Mauro Sasanelli è iscritto all'Albo Avvocati del Foro di Bari.
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