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COME SI SCIOGLIE IL CONDOMINIO ?

COME SI SCIOGLIE IL CONDOMINIO ?

Lo scioglimento del Condominio indica la cessazione del regime condominiale relativamente ad una porzione di edificio o ad uno o più edifici. Trattasi di una fattispecie di creazione dottrinario-giurisprudenziale (Cass. n° 8066/2005), finalizzata a conferire una più ampia connotazione all’art. 1123, co. 3,c.c., inerente alla ripartizione delle spese di cose che servono ai condomini in maniera diversa. Ai sensi dell’art. 1123, co. 3,c.c., qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Diversamente da quanto disposto in tema di comunione ordinaria, ove vige la regola della normale divisibilità della cosa comune, in materia condominiale vale il principio della normale indivisibilità del bene, o meglio, delle parti comuni dell’edificio. Nonostante ciò, l’art. 1119 c.c., ammette un’eccezione nell’ipotesi in cui la divisione di una parte comune possa effettuarsi senza pregiudicare l’utilizzo della cosa stessa da parte degli altri condomini.

E’ quanto stabilito dalla Suprema Corte, Sez. II, con sentenza n° 27507/2011; sicché, sarà consentito a ciascun proprietario esclusivo di piano, o porzione di esso, domandare la divisione delle cose comuni, qualora tale azione non renda difficile od addirittura impossibile, il godimento del piano o di una porzione dello stesso, di titolarità degli altri condomini proprietari esclusivi, o della cosa comune.

Conseguenza di una simile operazione può essere sia lo scioglimento totale, sia lo scioglimento parziale del Condominio, potendo i singoli comproprietari di ciascuna parte costituirsi in un Condominio separato. All’uopo, l’art. 61 disp. att., c.c., afferma che qualora un edificio od un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a diversi proprietari, possa dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il Condominio può essere sciolto ed i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in Condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prevista dal comma 2 dell’art. 1136, c.c., ovvero è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parti di edificio di cui si chiede la separazione.

Pertanto, si prospettano due modalità d’interevento:
a) la deliberazione assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi;
b) il provvedimento dell’autorità giudiziaria, qualora l’assemblea sia adita da almeno un terzo dei condomini della parte di stabile che si vuole distaccare.
La giurisprudenza ha avuto modo di precisare che, l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del Condominio solo qualora il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che debba attuarsi una ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale; laddove, invece, non sia possibile procedere alla divisione del Condominio senza una previa modifica dello stato delle cose, lo scioglimento e la costituzione di più Condomini separati possono essere approvati dall’assemblea solo con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al Condominio, di cui all’art. 1136, co. 5, c.c.. In tale ipotesi, la maggioranza dev’essere calcolata con riferimento a tutti i partecipanti del Condomino oggetto dello scioglimento, ed inoltre, l’espressione un terzo, va riferita al numero delle persone e non delle quote.

La giurisprudenza, ha provveduto a precisare altresì che, qualora a seguito dello scioglimento del Condominio residuino in comune con le parti distaccate, alcuni dei beni di cui all’art. 1117 c.c., (ad esempio: impianti di riscaldamento, idrico fognante, etc…) quest’ultimi restano soggetti non alla disciplina della comunione in generale, bensì a quella condominiale, con la conseguente attribuzione all’assemblea unitaria originaria delle delibere ad esse relative, la cui applicazione prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano servite da quelle cose, siano ubicate in edifici distinti (Cass. n° 65/1980; Cass. n° 1440/1981). L’art. 62, disp. att., c.c., stabilisce infatti che la disposizione di cui al comma 1 dell’art. 61, disp. att., c.c., si applica anche qualora, a seguito dello scioglimento, restino in comune, con gli originari partecipanti, alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c..

Ne deriva, quindi, che le parti utili ad entrambi i nuovi edifici resteranno tali e qualora ai fini della divisione sia necessario compiere opere strutturali, la divisione dovrà essere deliberata con le maggioranze previste per le innovazioni, ossia, con la maggioranza dei partecipanti al Condominio ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Mauro Sasanelli

L'avv Mauro Sasanelli è iscritto all'Albo Avvocati del Foro di Bari.
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