Vuoi revocare il tuo amministratore ?

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Il blog nasce come diario di viaggio nel mondo del condominio, e come in ogni buon diario vengono appuntate riflessioni  e questioni giuridiche, sentenze e massime.

La materia condominiale, snobbata da molti, è in realtà cavillosa e sempre più attuale; essa richiede un costante aggiornamento per affrontare con consapevolezza le questioni di tutti i giorni.

Alla luce della materia, spesso complessa, troppi si vestono del nome di amministratore di condominio essendone estremamente impreparati e sicuramente producendo un enorme danno a chi, al contrario svolge la professione dopo un periodo di formazione con estremo impegno e dedizione.

E’ giusto quindi dare spazio ai professionisti revocando il mandato a chi svolge questa professione in maniera indecorosa.

Quindi se la tua casa si trova in un condominio gestito in maniera poco trasparente, ti vengono richiesti pagamenti sempre più elevati, hai problemi continui con il tuo amministratore e pensi ci siano i presupposti per chiedere una sua sostituzione o addirittura una revoca giudiziale, sei nel posto giusto !

Troverai in questo Blog numerosi articoli che ti aiuteranno a comprendere quali sono i tuoi diritti e doveri, in ogni momento potrai decidere di contattarmi, valuteremo la strategia migliore per risolvere definitivamente il tuo problema !

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Se ritieni che il condominio in cui abiti sia gestito male, ed hai intenzione di proporre ricorso per ottenere la revoca del tuo amministratore, chiama il numero 348.9751061.
Riceviamo presso lo Studio Legale in Bari, per fissare un appuntamento, clicca qui !

 

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Durante il primo colloquio valuteremo l’effettiva possibilità di ottenere la revoca del tuo amministratore e/o ricevere informazioni al riguardo.

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L’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, ai sensi della legge italiana, è l’organo esecutivo del condominio. Non è previsto un albo degli amministratori di condominio, ma solo libere associazioni sindacali di categoria.

L’amministratore è una figura profondamente modificata dall’ultima riforma dell’ordinamento. Infatti con legge 11 dicembre 2012, n. 220 – in vigore dal 18 giugno 2013 – sono stati, per la prima volta, imposti specifici obblighi tra cui un preciso onere formativo.

Per lungo tempo poteva ricoprire il ruolo di amministratore di condominio unicamente una persona fisica. Gradualmente, nel tempo, la Cassazione a legittimare la nomina di una persona giuridica (cfr. su tutte, Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840). La questione è stata poi superata dalla riforma del 2012, che ha stabilito che possono svolgere l’incarico anche le società di cui al titolo V del libro V del Codice Civile.

Rapporto Giuridico

Il rapporto giuridico tra amministratore e singoli condomini deve essere ricondotto al mandato. Si ricorda, infatti, che il condominio non ha personalità giuridica, secondo gli orientamenti della giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione (vedasi sentenza 8 aprile 2008, n. 9148).

Obblighi e Nomina

L’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
• Durata: resta in carica 1 anno (salvo rinnovo di un ulteriore anno).

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

È prevista dal codice civile italiano, che all’art. 1129 recita:

«Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario. (…) L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. (…)»

La legge non ha previsto sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore. E’, però, statuti che anche un solo condomino (o l’amministratore uscente) possa rivolgersi al Tribunale al fine di ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore.

Dunque l’amministratore può essere nominato:

dall’assemblea dei condomini, con le dovute maggioranze;
diversamente, ove i condomini siano almeno nove e l’assemblea non vi provveda, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.

Nel tempo si era realizzata una prassi per cui il costruttore/venditore provvedeva alla nomina di un amministratore, talvolta anche con previsione nel rogito di acquisto. Tale prassi è stata dichiarata nulla da numerosi provvedimenti.

La nomina dell’amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c.).

Requisiti

L’originaria disciplina del codice civile italiano, ante-riforma, in assenza di previsioni o limitazioni previste nel regolamento condominiale, avrebbe potuto ricoprire la qualifica di amministratore chiunque fosse stato votato dalla maggioranza dei condomini, senza una previsione di professionalità, titolo di studio o altro requisito, ad esempio l’iscrizione a un albo professionale.

Attualmente, secondo le modifiche apportate dalla legge n. 220/2012, è obbligatorio che l’amministratore sia qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore; questi deve, inoltre, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento.

Più nel dettaglio la legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore con decreto del Ministero della Giustizia n. 140 del 24 settembre 2014, ha statuito che la figura di amministratore deve essere ricoperta da soggetti abilitati da enti e istituti di formazione che hanno frequentato un corso di formazione professionale della durata di almeno 72 ore, e corsi annuali di aggiornamento di 15 ore. I corsi devono essere caratterizzati da attività di tipo teorico-pratico, e la formazione deve essere curata da un responsabile scientifico. I corsi potranno essere svolti presso sedi abilitate presenti in tutta Italia.

Inoltre, chi desidera ricoprire il ruolo di amministratore deve possedere requisiti morali, tra cui l’assenza di condanne per una serie di delitti, non essere stato detenuto, salvo riabilitazione, non protestato.

Il legislatore, ha però previsto che i proprietari possano ricoprire la qualità di amministrare del proprio condominio, anche se sprovvisti dei requisiti del titolo di studio e dalla formazione iniziale e periodica.

La funzione di amministratore di condominio è divenuta, quindi, particolarmente complessa, vi sono numerosi adempimenti da rispettare nel corso dell’anno, impossibile inventarsi!!

Il legislatore ha prescritto alcuni requisiti per l’amministratore:

  • non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio e non deve risultare protestato;
  • inoltre, deve avere un diploma di scuola superiore e deve aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).

L’amministratore di condominio è soggetto a numerosi obblighi, sul punto, l’art. 1129, secondo comma, c.c. recita:

Quando i condomini sono più di otto (2), se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta d all’autorità giudiziaria su ricorso d i uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario (3).
Contestualmente all’accettazione d ella nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta d i società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del l’art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (4).
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (5).
L’amministratore è tenuto , altresì , ad adeguare i massimali d ella polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività d a lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa d i assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo
specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo d i accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (6); ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (7).
Salvo che sia stato espressamente dispensato d all’assemblea,  ‘amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa d elle somme dovute d agli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso ( 8), anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per  attuazione del presente codice. L’incarico d i amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (9). L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo d all’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (10) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta d all’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto d al quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso d i gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il
mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca d a parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso d i accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità (11): 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti d alla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione second o modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione dell e somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza a gli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati d i cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, del capo I X, del titolo III, del libro IV [1703 ss.].
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi d i edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati d a enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, d elle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati d a enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.”

Requisiti richiesti dai condomini

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori ed il fisco ecc.), l’amministratore ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condomini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze).
• Compensi: al momento della sua nomina, l’amministratore deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dall’assemblea.
• Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca del suo mandato.

Cessazione e Revoca

L’incarico dell’amministratore di condominio cessa nei casi in cui vi sia:

  • revoca da parte dell’assemblea condominiale;
  • revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria competente;
  • dimissioni volontarie;
  • nomina di altro amministratore.

La revoca può, quindi, avvenire dall’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina. (art. 1136 del codice civile).

La seconda ipotesi di revoca si realizza mediante autorità giudiziaria, su istanza di uno o più condomini. L’amministratore di condominio ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva notizia all’assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni).

Di rilievo è la novità che l’amministratore revocato giudiziariamente non può più essere nominato dalla assemblea, anche se la maggioranza lo volesse, contro il desiderio dei condomini che hanno agito giudizialmente (art. 1129, comma 13 c.c.).

L’Amministratore, in ogni caso dovrà una volta all’anno in sede di assemblea condominiale chiedere la votazione per la conferma del suo mandato, o quantomeno, dopo alla scadenza del primo anno, inserire all’ordine del giorno la voce: “revoca o prosecuzione ex lege nell’assolvimento dell’incarico” oppure “comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell’incarico”.

La revoca dell’amministratore in assemblea – giusta causa

L’amministratore svolge la sua funzione all’interno di un condominio con le regole del mandato, in circostanze di negligente operato, l’incarico gli può essere revocato. La revoca deve essere disposta dall’assemblea con le maggioranze di seguito esposte, in presenza di fondati motivi, di cui si trova traccia in numerosi articoli presenti in questo blog.

Sommariamente in questa sede devono richiamarsi le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall’art. 1129, co. 3°, cod. civ. che configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto” (così Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).
Si tratta di una pronuncia resa prima dell’entrata in vigore della riforma, ma non vi sono dubbi sulla sua validità anche nell’attuale contesto normativo, visto e considerato che lo stesso art. 1129 c.c. fa rimando alle norme sul mandato per disciplinare il rapporto tra condominio ed amministratore (cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).

E’ bene precisare, che l’esercizio di tale legittima facoltà non va esente da conseguenze negative in caso di mancanza di giustificati motivi.

Le Sezioni Unite sul punto, infatti, ebbero a precisare che “se la revoca interviene prima della scadenza dell’incarico, l’amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).

 

Con quali maggioranze può essere revocato un amministratore

L’art 1129, co. 11. cc così stabilisce:
“La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. […]” (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).

In caso di supercondominio, deve essere convocata l’assemblea dei condomini e non quella dei rappresentanti.

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Chi ed in che modo può revocare l’amministratore del supercondominio?

Quando sorge un supercondominio ?

Ai sensi dell’art. 1117-bis c.c.
“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

Come noto se ci si trova dinanzi ad un supercondominio, l’assemblea viene regolata secondo i principi dell’art 67 terzo comma, disp. att. c.c. il quale recita:
“Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.
I rappresentanti dei condominii, quindi, sono competenti rispetto alla gestione ordinaria (es. approvazione del preventivo e del consuntivo) ed alla nomina dell’amministratore; della revoca nessun accenno.

La revoca può essere equiparata alla nomina?
Secondo chi scrive, no, sicché per revocare l’amministratore del supercondominio è sempre necessario che si riunisca l’assemblea dei condomini e non quella dei rappresentanti dei condominii.

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In caso di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è necessario ricorrere all’istituto della mediazione civile?

Il Tribunale di Padova, nell’Ordinanza del 4.12.2014 depositata il 24.02.2015, ha recentemente ritenuto necessario l’esperimento della mediazione civile. Questo provvedimento su cui si nutrono seri dubbi, segue un orientamento senza dubbio minoritario.

Con provvedimento del 24 febbraio 2015 il Giudice collegiale del richiamato Tribunale ha affermato che, ai sensi del combinato disp. Artt. 71 quater e 64 disp. att. c.c., la controversia in disamina rientri tra quelle soggette all’obbligo della mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010.

“Prima di intraprendere l’azione di revoca nei confronti dell’amministratore, è obbligatorio espletare la procedura di mediazione”.

Ma è veramente cosi ?

(altro…)

PER QUALI RAGIONI L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUO’ ESSERE REVOCATO

Il ricorso di revoca giudiziale deve essere fondato su alcuni elementi, pena la soccombenza con conseguente condanna alle spese.

A seguito della riforma, sono stati individuati ed elencati dallo stesso legislatore alcune specie di “giusta causa” di revoca. Questa elencazione non è comunque tassativa, nel senso che ad esso si sommano altre ipotesi di irregolarità gestionale.

Di seguito si riporta elencazione di quanto espresso al comma nr 12 dell’articolo 1129, c.c.:
1. omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. mancata aperura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o dia latri condomini;
5. aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; Non aver curato con diligenza l’azione e l’esecuzione coattiva derivante da una azione giudiziaria per la riscossione di crediti del condominio;
7. inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6, 7 e 9 (in sintesi al tenuta dei registri e l’accesso ai documenti);
8. omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali all’atto della nomina o della conferma.
9. Altre cause di revoca giudiziaria ogni qual volta l’amministratore abbia assunto atteggiamenti negligenti che possono comportare conseguenze sui condomini.

(altro…)

La revoca dell’amministratore – COS’E’

La revoca dell’amministratore è una procedura che serve a salvaguardare i diritti dei condomini.
Nei casi in cui sussistano gravi irregolarità, sia di natura amministrativa che fiscale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere al medesimo la convocazione dell’assemblea avente come punto all’ordine del giorno la rispettiva revoca.

La revoca dell’amministratore in via ordinaria è di competenza dell’Assemblea e avviene con la maggioranza calcolata secondo il valore delle quote di proprietà (millesimi) o con le modalità previste dal regolamento di condominio se diverse e legittime.

Nei casi in cui l’assemblea non provveda i condomini promotori possono ricorrere in giudizio. La revoca tramite autorità giudiziaria è subordinata quindi, in questi casi, al preventivo esperimento della seduta assembleare, dove possibile. In caso evidentemente non vi sia la possibilità perché l’amministratore si rifiuta di convocare l’assemblea, o nel corso di questa non vi siano le maggioranze, ma ad ogni modo sussistano da parte di questi gravi mancanze, la revoca può essere depositata ugualmente.

Si evidenzia che è sempre consigliabile farsi guidare da un legale per verificare la presenza dei requisiti necessari per richiedere la revoca giudiziale, poiché in assenza di questi, o con ricorso mal formulato, si potrebbe incorrere in una  condanna alla spese in alcuni casi anche particolarmente onerosa.

NORMATIVA
Artt. 1129 – comma 9°, Codice civile come modificato da:
Art. 9 della Legge 11/12/12, n.220
Art. 64 disp. atti del Codice civile come modificato da:
Art. 19 della Legge 11/12/12, n.220
Art.1131 Codice civile come modificato da:
Art. 12 comma 7 e seguenti della Legge 11/12/2012, n.220
D.Lgs. 28/2010 Art. 5 comma 1bis e comma 4 lettera e)

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La revoca giudiziale dell’amministratore – CHI PUO’ RICHIEDERLA

La revoca ordinaria può essere richiesta dall’assemblea, anche su iniziativa di un solo condomino, ove vi siano le condizioni per chiederla.

Ricordiamo che l’amministratore revocato,in via ordinaria in assenza di giusta causa, potrebbe ricorrere al Tribunale per lamentare danni e chiedere un risarcimento per i mancati guadagni futuri.

Viceversa sebbene in presenza di elementi fondanti, non si riesca a revocare l’amministratore per la mancanza delle maggioranze o peggio perchè nonostante le richieste l’assemblea non viene convocata; il singolo condomino o un gruppo di condomini possono redigere il ricorso di revoca anche di loro pugno,  o con l’assistenza (consigliata) di un legale e depositarlo presso il tribunale competente.

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Quesito: esiste un termine entro il quale l’amministratore è tenuto ad inviare ai condomini il verbale dell’assemblea ?

Pochi giorni fa un mio cliente mi ha chiesto se esiste un termine entro il quale l’amministratore è tenuto ad inviare ai condomini il verbale dell’assemblea?

Ebbene come noto il verbale di assemblea deve essere redatto nel corso della stessa dal segretario, sotto il controllo del Presidente nominato. Il verbale sottoscritto da entrambi Presidente e Segretario, viene al termine dell’assemblea consegnato nelle mani dell’amministratore affinché, oramai per prassi consolidata, ne trasmetta copia a tutti i condomini, presenti ed assenti.

Nel  caso del mio cliente, l’amministratore scansafatiche non ha provveduto a trasmettere copia del verbale di una assemblea che si è tenuta oramai da diversi mesi.

Ebbene, NON esiste nessuna Legge che imponga la trasmissione del Processo Verbale a chicchessia ma è convenienza dell’Amministratore inviarlo per avere certezza che le Decisioni Deliberate non siano contestate o, addirittura, impugnate trovandosi nella condizione di dover rispondere, in solido, di eventuali danni procurati al Condominio tutto.

(altro…)

Il Segreto per acquisire condomini

I condomini SI COMPRANO

Questo concetto a molti non piace. Poi c’è la crisi, la concorrenza, i prezzi bassi, ecc.

Partiamo dal target, posizionamento, Brand e poi via a comprare clienti !!!

Lo ripeto, i CONDOMINI SI COMPRANO !!!

Il passaparola è mortalmente lento e con la concorrenza spietata non è possibile aspettare a lungo, il “fallimento” è dietro l’angolo !

Non sto dicendo che non bisogna essere più preparati e bravi degli altri, al contrario è la base, il mercato lo da per scontato, ma sto dicendo che sulla qualità è difficile costruire una proposta alternativa, poiché nessun tuo concorrente ammetterà mai di non essere bravo, ed inoltre i clienti spesso non hanno neanche gli strumenti, la voglia ed il tempo di capire le differenze !!! Quindi ?

Quindi acquisire condomini vuol dire = Comprarli
Chi non è disposto a “comprare” perderà sempre contro chi lo è.
In un mercato ultra-competitivo come questo devi strutturare il tuo business per:
++ essere il professionista che si può permettere DI PAGARE DI PIÙ per acquisire un singolo condominio rispetto ai tuoi concorrenti ++

In sostanza bisogna avere margini sufficientemente alti da consentirti di pagare più della concorrenza l’acquisizione di un condominio.

Questo è ciò che ti permette di:
1. uscire dalla battaglia che stai combattendo oggi con i tuoi rivali
2. costruire un nuovo campo di battaglia che ti agevola la vittoria
3. portare i tuoi concorrenti nel nuovo campo di battaglia, che tu conosci perfettamente e loro neanche immaginano

Questo non vuol dire che bisogna dare mazzette di soldi in giro, ma che è necessario avere una strategia ed investire in marketing formativo e diretto per creare nuovi contatti.

Questo è il segreto: pagare più dei concorrenti per acquisire un condominio.

Buon lavoro

Dove richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: competenza

Sul punto non esistono possibili interpretazioni poiché

è sempre competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio, non sono ammesse deroghe.

Il giudice competente e’ sempre il Tribunale del luogo in cui e’ ubicato il condominio o, in mancanza, quello presente nel capoluogo di provincia o una sua sede distaccata. Il sito del ministero della giustizia mette a disposizione una pagina web per la precisa individuazione del Tribunale territorialmente competente*.

E’ bene ricordare che essendo quello della revoca dell’amministratore un procedimento di volontaria giurisdizione, i condomini, non necessariamente (sebbene sia meglio comprendere la prassi del proprio Tribunale) debbono farsi assistere da un legale. Pertanto chi e’ interessato può agire in proprio, sebbene noi di Condominio Legale tendiamo a sconsigliare questa pratica, non tanto per il fatto che siamo Avvocati, quanto perché in caso di errori o di una richiesta mal formulata, una eventuale condanna alle spese potrebbe essere particolarmente salata.

In conclusione si menziona un decreto del Tribunale di Salerno, reso il 12 aprile 2011, ante riforma, che intervenendo proprio in materia di revoca giudiziale ha specificato alcuni aspetti degni di nota. Il riferimento e’ alla natura del giudizio, all’onere della prova e alla condanna alle spese giudiziali.

Nel decreto e’ specificato che “strutturandosi invero il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio, su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condomini, come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l’amministratore, vale, in tema di prova, il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, sicché’ il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l’amministratore deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre l’amministratore convenuto rimane gravato dell’onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall’avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (onere qui del tutto inevaso dal T). Trattandosi di procedimento camerale caratterizzato da una chiara contrapposizione di interessi in conflitto, e di provvedimento che, nel risolvere le contrapposte pretese, definisce il procedimento, trova applicazione l’art. 91 c.p.c. ai fini della condanna alle spese giudiziali dei soccombenti” (Trib. Salerno 12 aprile 2011).

In merito agli oneri e spese ed alla possibilità di chiedere un ristoro si rinvia a questo articolo.

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